le prix des parts de SCPI en démembrement est généralement inférieur à celui des parts en pleine propriété, puisque le souscripteur ne profite que de l’un des droits qui en sont issus, comme susmentionné (usufruit ou nue-propriété)

l'usufruitier bénéficie d'une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, tandis que le nu-propriétaire peut profiter d'une exonération d’impôt (impôt foncierLe marché immobilier attire de nombreux investisseurs en quête du meilleur couple rendement-risque : c’est ce que proposent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces dernières permettent de détenir de l’immobilier à moindre coût et sans souci de gestion. En effet, il est question de souscrire à des parts auprès de la société de gestion qui pilote ces véhicules de placement, et [...]

impôt sur les sociétés (IS). Une fois les 5 ans d’engagement échus, l’investisseur reprend pleinement possession de l’immobilier, c’est-à-dire qu’il en dispose librement.

 

Quid des différentes manières de défiscaliser avec un investissement Girardin IS ?

Il est possible d’opter pour différents modes de souscription. Exemple : souscrire à des parts de sociétés auprès de l’investisseur initial. On parle d’investissement indirect, puisqu’il concerne la souscription au capital d’une société soumise à l’IS.

La base de réduction d’impôt est alors fonction du mode de votre choix. Pour un investissement direct, il sera calculé à partir du montant de l’investissement. Dans le cas de la souscription indirecte, la défiscalisation sera déterminée à partir du montant de la souscription au capital de la société soumise à l’IS.

 

Pourquoi les risques sont amoindris avec le Girardin IS ?

Les risques sont relativement moins importants pour le Girardin IS, comparé au et Girardin industrielLes possibilités de défiscaliser via le dispositif Girardin IS sont multiples. De plus, il s’agit d’un investissement immobilier, moins risqué que la version Girardin industriel. Or, le Girardin IS est à la base réservé aux personnes morales, ayant comme champ d’action l’impôt sur les sociétés (IS).   Qu’est-ce que le Girardin IS ? Ce dispositif fiscal français a pour vocation de soutenir le [...]

les SCPI sont plus ou moins invulnérables aux crises, qu’elles soient d’ampleur modérée ou généralisée.

 

Les conseils pour réorganiser un portefeuille de SCPI ?

Tous les paramètres susmentionnés sont à considérer afin de réaliser un réaménagement ad hoc. Cette étape n’est pas complexe, mais nécessite une bonne connaissance de toutes les informations et ce, de manière assez régulière.

Ainsi, la première étape consiste à réévaluer les objectifs et le profil d’investisseur comme expliqué précédemment. Il en est de même en ce qui concerne votre situation financière.

Penchez-vous ensuite sur votre portefeuille actuel et tâtez le pouls pour chacun des actifs qui y sont logés. Analysez les performances pour chacun d’entre eux, de même que la stabilité de la société de gestion. Rappelons en effet que c’est cette dernière qui tire les ficelles de votre SCPI et que c’est de celle-ci dont dépendent ses performances.

Les changements que vous apporterez concernent alors différents axes. Exemple : la répartition des SCPI en fonction de leur performance et de leur ancienneté. Les SCPI qui n’ont plus lieu de siéger dans votre portefeuille sont alors à sortir de ce dernier. Notez cependant que la SCPI est un placement qui est à souscrire sur une période de 8 ans à 10 ans au moins, et que le choix doit avoir été réalisé sur la base d’une analyse bien ficelée. Celle-ci n’est à exclure de votre portefeuille que si ses performances sont en baisse constante, ou si elles ne répondent plus à vos objectifs patrimoniaux et financiers.

Une SCPI éjectée de votre portefeuille peut être remplacée par une SCPI adaptée aux nouvelles configurations de votre portefeuille.

 

Pour conclure, sachez que vous pouvez aussi réaliser d’autres investissements pour diversifier votre portefeuille, toujours dans la catégorie pierre-papier. Par exemple, vous pouvez vous tourner vers les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)Vous songez réaliser un investissement SCPI (société civile de placement immobilier) ? Sachez que votre portefeuille doit être régulièrement analysé afin de vous assurer que les actifs qui y sont logés conviennent toujours à votre profil d’investisseur et à vos objectifs. Ces deux paramètres évoluent en effet avec le temps, d’où l’intérêt d’un [...]

placement collectif ouvert au grand public et permettant de répondre à de multiples objectifs, du point de vue financier, fiscal et patrimonial. Quelles sont les différentes familles pierre-papier et quid des avantages et des inconvénients à débroussailler avant de se lancer ?

 

Un large choix d’investissements peu coûteux

Le principe de la pierre-papier est de constituer un parc immobilier en faisant appel au financement collectif, par le biais de l’émission de parts de sociétés. Cet ensemble immobilier est mis en location et chaque détenteur de parts a droit au loyer qui est converti en dividendes.

Les familles pierre-papier sont les suivantes : 

• la société civile de placement immobilier (SCPI) : elle est la plus connue et la plus répandue. Elle repose intégralement sur de l’immobilier non coté, implanté en France et en Europe, ainsi que dans quelques pays étrangers. La SCPI dégage le meilleur rapport rendement-risques
• la société d’investissement immobilier coté (SIIC) ou foncières cotées : cette classe d’actifs fonctionne de la même manière que la SCPI mais dont l’immobilier est coté en bourse. De ce fait, les rendements fluctuent, et les risques sont présents
• l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) : on parle de placement hybride, qui mise à la fois sur de l’immobilier non coté (à 60%) et des valeurs mobilières issues du marché boursier (30% à 40%). L’OPCI est ainsi un placement destiné à ceux qui souhaitent investir non seulement dans l’immobilier, mais aussi dans les actions et les obligations, à travers un seul placement géré
• l’OPCI FILM (fonds d’investissement en location meublée) : le fonctionnement est le même que pour l’OPCI classique, mais dont le patrimoine se constitue d’immeubles loués meublés

D’autres parts de sociétés sont aussi considérées comme étant de la pierre-papier, mais dont le fonctionnement est tout à fait différent. Il est plutôt question d’un montage juridique destiné à gérer de l’immobilier en indivision. C’est le cas des sociétés civiles immobilières (SCI) et des SARL familiales.

 

Les multiples avantages de la pierre-papier

Vous tirez profit de tous les points forts issus de l’immobilier : potentiel élevé de valorisation au fil du temps, rendement et rentabilité.

Tous ces placements peuvent être souscrits directement auprès des intermédiaires agréés (conseillers en gestion de patrimoine indépendant, conseillers en investissements financiers, courtiers). La souscription peut aussi se faire à travers des produits destinés à épargner. Citons par exemple l’assurance-vie et le Plan d’épargne retraite (qui les introduisent dans leurs supports en unités de compte pour la constitution progressive de l’épargne grâce aux dividendes).

L’accès à la pierre-papier se démocratise grâce au ticket d’entrée accessible à partir de quelques centaines d’euros seulement. Ainsi, l’apport personnel suffit, tandis que celui-ci peut aussi être combiné avec un financement à crédit pour ceux ne disposant pas de suffisamment de fonds, ou afin de profiter de l’effet de levierSouhaitez-vous placer votre excédent d’épargne dans l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes locatives, en plus de profiter d'un coût de souscription particulièrement allégé ? La pierre-papier, qui regorge d’un très large éventail de choix, est faite pour vous. Vous investissez dans l’immobilier pour percevoir des revenus locatifs réguliers, sans toutefois devenir propriétaire. [...]

quel dispositif répond le mieux à votre objectif de défiscalisation, il vaut mieux réaliser une analyse préalable de votre situation fiscale.

 

Pourquoi une analyse de votre situation fiscale ?

Vous faites le point sur ce que vous devez à l’administration fiscale en premier lieu, puis déterminez les opportunités de défiscalisation afin de dégager ceux qui sont les plus en accord avec vos objectifs patrimoniaux.

Vous avez en effet la possibilité de défiscaliser de différentes manières, y compris avec l’immobilier. Toujours est-il que ce dernier est assez coûteux, d’autant plus que les conditions d’emprunt auprès des établissements bancaires ne sont plus favorables aux ménages à revenus intermédiaires ou modestes.

L’immobilier Pinel coûte aujourd’hui plus cher que le bien Pinel adossé aux maisons individuelles – qui s’éteint d’ailleurs depuis le 1er janvier 2021. En effet, vous devez réaliser l'acquisition d’un appartement faisant partie d’un immeuble de logement social. La construction de ce dernier est prise en main par un promoteur. Ce n’est pas seulement l’appartement que vous achetez, mais plutôt le programme proposé par ce dernier. Ce qui a un coût.

Le bien Pinel Plus est encore plus onéreux, du fait des exigences de construction pour faire sortir de terre des logements “Premium” – ce que nous aborderons plus bas.

Par conséquent, une évaluation de vos besoins en défiscalisation est nécessaire afin de déterminer si les taux du Pinel classique sont adaptés à votre plan, ou s’il est préférable d’opter pour le Pinel Plus, dont les taux sont plus attractifs.

Les rendements et la rentabilité à terme sont aussi à analyser, cette dernière tient d’ailleurs compte des gains d’impôt enregistrés. À noter que c’est votre impôt sur le revenu qui sera gommé par le dispositif Pinel, tandis que vous êtes assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

 

Les exigences du Pinel Plus

Le Pinel Plus reprend les mêmes contraintes que le Pinel classique, tandis que d’autres paramètres sont requis afin d’être éligible.

Tout d’abord, l’emplacement du bien : celui-ci doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV)Les taux de défiscalisation Pinel décroissent depuis 2023 (10.5%, 15% ou 17.5% pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans). En 2024, une nouvelle baisse sera effective : 9%, 12% ou 14%. Or, si vous investissez dans l’immobilier “Premium” via le dispositif Pinel Plus, vous pouvez encore profiter des taux de 12%, 18% ou 21%. Avant de décider quel dispositif répond le mieux à votre objectif de défiscalisation, il vaut mieux réaliser une analyse [...]