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Pierre-papier : quels avantages et inconvénients à débroussailler avant d’investir ?

placement collectif ouvert au grand public et permettant de répondre à de multiples objectifs, du point de vue financier, fiscal et patrimonial. Quelles sont les différentes familles pierre-papier et quid des avantages et des inconvénients à débroussailler avant de se lancer ?

 

Un large choix d’investissements peu coûteux

Le principe de la pierre-papier est de constituer un parc immobilier en faisant appel au financement collectif, par le biais de l’émission de parts de sociétés. Cet ensemble immobilier est mis en location et chaque détenteur de parts a droit au loyer qui est converti en dividendes.

Les familles pierre-papier sont les suivantes : 

  • la société civile de placement immobilier (SCPI) : elle est la plus connue et la plus répandue. Elle repose intégralement sur de l’immobilier non coté, implanté en France et en Europe, ainsi que dans quelques pays étrangers. La SCPI dégage le meilleur rapport rendement-risques
  • la société d’investissement immobilier coté (SIIC) ou foncières cotées : cette classe d’actifs fonctionne de la même manière que la SCPI mais dont l’immobilier est coté en bourse. De ce fait, les rendements fluctuent, et les risques sont présents
  • l’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) : on parle de placement hybride, qui mise à la fois sur de l’immobilier non coté (à 60%) et des valeurs mobilières issues du marché boursier (30% à 40%). L’OPCI est ainsi un placement destiné à ceux qui souhaitent investir non seulement dans l’immobilier, mais aussi dans les actions et les obligations, à travers un seul placement géré
  • l’OPCI FILM (fonds d’investissement en location meublée) : le fonctionnement est le même que pour l’OPCI classique, mais dont le patrimoine se constitue d’immeubles loués meublés

D’autres parts de sociétés sont aussi considérées comme étant de la pierre-papier, mais dont le fonctionnement est tout à fait différent. Il est plutôt question d’un montage juridique destiné à gérer de l’immobilier en indivision. C’est le cas des sociétés civiles immobilières (SCI) et des SARL familiales.

 

Les multiples avantages de la pierre-papier

Vous tirez profit de tous les points forts issus de l’immobilier : potentiel élevé de valorisation au fil du temps, rendement et rentabilité.

Tous ces placements peuvent être souscrits directement auprès des intermédiaires agréés (conseillers en gestion de patrimoine indépendant, conseillers en investissements financiers, courtiers). La souscription peut aussi se faire à travers des produits destinés à épargner. Citons par exemple l’assurance-vie et le Plan d’épargne retraite (qui les introduisent dans leurs supports en unités de compte pour la constitution progressive de l’épargne grâce aux dividendes).

L’accès à la pierre-papier se démocratise grâce au ticket d’entrée accessible à partir de quelques centaines d’euros seulement. Ainsi, l’apport personnel suffit, tandis que celui-ci peut aussi être combiné avec un financement à crédit pour ceux ne disposant pas de suffisamment de fonds, ou afin de profiter de l’effet de levierSouhaitez-vous placer votre excédent d’épargne dans l’immobilier sans avoir à supporter les contraintes locatives, en plus de profiter d'un coût de souscription particulièrement allégé ? La pierre-papier, qui regorge d’un très large éventail de choix, est faite pour vous. Vous investissez dans l’immobilier pour percevoir des revenus locatifs réguliers, sans toutefois devenir propriétaire. [...]

Les Avantages du Crypto immobilier : Investissement sûr et rentable.

Le crypto immobilier est une technologie innovante qui offre aux investisseurs des possibilités de placement et de rendement financiers sans précédent. Dans un monde où la volatilité des marchés financiers traditionnels est en hausse, les investisseurs sont à la recherche de nouvelles opportunités d'investissement plus sûres et plus lucratives. Le Crypto immobilier offre des rendements stables et des avantages fiscaux attractifs [...]

Pourquoi et de quelle manière aménager efficacement un portefeuille de SCPI ?

les SCPI sont plus ou moins invulnérables aux crises, qu’elles soient d’ampleur modérée ou généralisée.

 

Les conseils pour réorganiser un portefeuille de SCPI ?

Tous les paramètres susmentionnés sont à considérer afin de réaliser un réaménagement ad hoc. Cette étape n’est pas complexe, mais nécessite une bonne connaissance de toutes les informations et ce, de manière assez régulière.

Ainsi, la première étape consiste à réévaluer les objectifs et le profil d’investisseur comme expliqué précédemment. Il en est de même en ce qui concerne votre situation financière.

Penchez-vous ensuite sur votre portefeuille actuel et tâtez le pouls pour chacun des actifs qui y sont logés. Analysez les performances pour chacun d’entre eux, de même que la stabilité de la société de gestion. Rappelons en effet que c’est cette dernière qui tire les ficelles de votre SCPI et que c’est de celle-ci dont dépendent ses performances.

Les changements que vous apporterez concernent alors différents axes. Exemple : la répartition des SCPI en fonction de leur performance et de leur ancienneté. Les SCPI qui n’ont plus lieu de siéger dans votre portefeuille sont alors à sortir de ce dernier. Notez cependant que la SCPI est un placement qui est à souscrire sur une période de 8 ans à 10 ans au moins, et que le choix doit avoir été réalisé sur la base d’une analyse bien ficelée. Celle-ci n’est à exclure de votre portefeuille que si ses performances sont en baisse constante, ou si elles ne répondent plus à vos objectifs patrimoniaux et financiers.

Une SCPI éjectée de votre portefeuille peut être remplacée par une SCPI adaptée aux nouvelles configurations de votre portefeuille.

 

Pour conclure, sachez que vous pouvez aussi réaliser d’autres investissements pour diversifier votre portefeuille, toujours dans la catégorie pierre-papier. Par exemple, vous pouvez vous tourner vers les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)Vous songez réaliser un investissement SCPI (société civile de placement immobilier) ? Sachez que votre portefeuille doit être régulièrement analysé afin de vous assurer que les actifs qui y sont logés conviennent toujours à votre profil d’investisseur et à vos objectifs. Ces deux paramètres évoluent en effet avec le temps, d’où l’intérêt d’un [...]

Quel plan de défiscalisation via l’immobilier “Premium” du Pinel Plus ?

quel dispositif répond le mieux à votre objectif de défiscalisation, il vaut mieux réaliser une analyse préalable de votre situation fiscale.

 

Pourquoi une analyse de votre situation fiscale ?

Vous faites le point sur ce que vous devez à l’administration fiscale en premier lieu, puis déterminez les opportunités de défiscalisation afin de dégager ceux qui sont les plus en accord avec vos objectifs patrimoniaux.

Vous avez en effet la possibilité de défiscaliser de différentes manières, y compris avec l’immobilier. Toujours est-il que ce dernier est assez coûteux, d’autant plus que les conditions d’emprunt auprès des établissements bancaires ne sont plus favorables aux ménages à revenus intermédiaires ou modestes.

L’immobilier Pinel coûte aujourd’hui plus cher que le bien Pinel adossé aux maisons individuelles – qui s’éteint d’ailleurs depuis le 1er janvier 2021. En effet, vous devez réaliser l'acquisition d’un appartement faisant partie d’un immeuble de logement social. La construction de ce dernier est prise en main par un promoteur. Ce n’est pas seulement l’appartement que vous achetez, mais plutôt le programme proposé par ce dernier. Ce qui a un coût.

Le bien Pinel Plus est encore plus onéreux, du fait des exigences de construction pour faire sortir de terre des logements “Premium” – ce que nous aborderons plus bas.

Par conséquent, une évaluation de vos besoins en défiscalisation est nécessaire afin de déterminer si les taux du Pinel classique sont adaptés à votre plan, ou s’il est préférable d’opter pour le Pinel Plus, dont les taux sont plus attractifs.

Les rendements et la rentabilité à terme sont aussi à analyser, cette dernière tient d’ailleurs compte des gains d’impôt enregistrés. À noter que c’est votre impôt sur le revenu qui sera gommé par le dispositif Pinel, tandis que vous êtes assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

 

Les exigences du Pinel Plus

Le Pinel Plus reprend les mêmes contraintes que le Pinel classique, tandis que d’autres paramètres sont requis afin d’être éligible.

Tout d’abord, l’emplacement du bien : celui-ci doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV)Les taux de défiscalisation Pinel décroissent depuis 2023 (10.5%, 15% ou 17.5% pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans). En 2024, une nouvelle baisse sera effective : 9%, 12% ou 14%. Or, si vous investissez dans l’immobilier “Premium” via le dispositif Pinel Plus, vous pouvez encore profiter des taux de 12%, 18% ou 21%. Avant de décider quel dispositif répond le mieux à votre objectif de défiscalisation, il vaut mieux réaliser une analyse [...]

Quels sont les critères de sélection d’une SCPI et où souscrire ?

Quels sont les critères de sélection d’une SCPI et où souscrire ?
nclure ces placements pierre-papier dans votre portefeuille ? Voici les critères de sélection et les conseils pour vous lancer.

 

Les indicateurs de performance

Parmi les indicateurs de performance que vous devez analyser : 

  • le taux de distribution – anciennement taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Celui-ci représente le rendement annuel de la SCPI, hors fiscalité
  • le taux de rendement interne (TRI) qui est le rendement sur 5 ans, 10 ans, 15 ans, voire plus. Il s’agit de la performance des SCPI âgées, permettant, entre autres, de retracer leur tenue de route au cours des périodes de turbulences économiques
  • la capitalisation, qui représente la taille de la SCPI et qui est obtenue suivant le rapport nombre des parts émises et leur prix
  • le taux d’occupation financier : cet indicateur de performance s’obtient par le rapport totalité des loyers réellement encaissés et totalité des loyers qui devraient être collectés si tous les immeubles étaient loués. À différencier du taux d’occupation physique, qui est aussi intéressant à mesurer, mais qui ne reflète pas la performance de la SCPI
  • le potentiel foncier : chaque année, les immeubles font l’objet d’une expertise qui détermine la valeur de chacun d’entre eux, de même que leur potentiel foncier. C’est à partir de ce paramètre que la société de gestion se base pour la revalorisation de ses parts. Avantage qui se répercute ainsi sur l’investisseur du fait du potentiel de plus-value qui s’ensuit
  • l’expérience, le sérieux et la réputation de la société de gestion : c’est celle-ci qui gère les SCPI, met en place les différentes stratégies, innove, etc.
  • la solidité financière de la société de gestion : il vaut toujours mieux scruter cet indicateur du fait que c’est après tout de cette dernière dont proviennent vos dividendes

 

Les autres critères

D’autres critères non moins pertinents méritent aussi d’être examinés à la loupe. Les voici : 

  • la composition du patrimoine : quels sont les immeubles qui le constituent, et où sont-ils répartis ? La majorité des SCPI exploitent des immeubles professionnels et une minorité d’immeubles résidentiels destinés à défiscaliser
  • la composition des locataires : critères également important à prendre en compte, notamment en ce qui concerne la diversification des secteurs d’activité. Les loyers proviennent en effet de ces derniers, et il est primordial de s’assurer de leur résilience et de leur solidité financière. Mission qui incombe à la société de gestion certes, mais qu’il est toujours intéressant de connaître avant de souscrire

Il vaut mieux souscrire à une SCPI diversifiée à ce niveau afin d’absorber les risques locatifs et ainsi, garantir vos dividendes.

 

La souscription auprès de différentes sources

Vous pouvez trouver vos SCPI sur le marché primaire, c’est-à-dire le marché de l’émission, auprès de la société de gestion et des intermédiaires agréés. Ceux-ci sont les conseillers en investissements financiersLes SCPI sont des parts de sociétés spécialisées dans l’exploitation d’actifs immobiliers locatifs. Elles ont pour finalité de distribuer des loyers ou dividendes à tous ceux y ayant souscrit, sans que ces derniers aient à supporter les contraintes de la gestion locative. Vous aussi, vous aimeriez inclure ces placements pierre-papier dans votre portefeuille ? Voici les critères de sélection et les conseils pour vous [...]

Professions libérales et micro-entrepreneurs : anticipez efficacement votre retraite

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une retraite supplémentaire adossée au système de capitalisation, tel que le le PER comme mentionné ci-dessus.

Pourquoi ouvrir un PER ?

Les travailleurs indépendants ne perçoivent pas toujours les mêmes avantages que les salariés en termes de pension au départ à la retraite. De plus, il leur faut avoir cotisé un certain nombre de trimestres pour bénéficier d’une pension de retraite complète. À noter également que d’autres réformes peuvent éventuellement être votée au fil du temps, ce qui ne garantit pas toujours une retraite confortable ou conforme aux attentes. En bref, le système actuel fait face à une baisse généralisée des pensions due à des déficits des caisses.

Ces déficits sont les conséquences de l’augmentation de l’espérance de vie d’une part, couplée à l’intégration tardive des jeunes actifs sur le marché du travail, d’autre part.

Préparer sa retraite par ses propres moyens est donc recommandé afin d’améliorer ses ressources. L’ouverture du PER en cas de trésorerie excédentaire se révèle intéressante afin de lisser l'effort d’épargne dans le temps. L’épargne investie est capitalisée en fonction des intérêts composés.

 

La constitution d’un complément de revenus avec son excédent de trésorerie

L’excédent de trésorerie d’un travailleur indépendant peut être réinvesti sur le court, le moyen et le long terme. Important donc de définir à l’avance les objectifs par rapport à ces échéances, et de dégager le montant à épargner pour la retraite.

À titre indicatif, une partie de l’excédent de trésorerie peut être destinée à financer des matériels et équipements dans le cadre de la croissance de l’entreprise, pour les agriculteurs, les artisans et les micro-entrepreneurs. Pour les professionnels libéraux, cet excédent peut être redirigé dans la souscription à des placements destinés à générer des dividendes, sachant que l’investissement sur le court et le moyen terme permet de faire face à l’inflation. Une fois la trésorerie organisée en fonction des objectifs, le reste sera investi sur le long terme pour anticiper la retraite.

 

Comment déterminer le montant à injecter dans un PER ?

Une analyse financière est à réaliser avant de dégager le montant à injecter dans un PER, de même que la fréquence de l’alimentation de l’épargne - c’est-à-dire opter pour des versements programmés ou libres.

Cette analyse financière repose ainsi sur plusieurs critères, dont la régularité ou la ponctualité des bénéfices, de même que leur qualité.

 

Épargner dans un PER individuel

Rappelons que c’est dans un PER individuel que les versements seront réalisés, sachant que ce produit remplace le contrat Madelin qui n’est plus disponible à la souscription.

Le PER individuel fait partie de l’un des compartiments du PER, c’est-à-dire auquel s'ajoutent le PER collectif et le PER catégoriel (pour les salariés d’entreprise).

Parmi les avantages du PER individuel : la possibilité de sortir en capital avant terme pour financer l’acquisition de la résidence principale. Les 5 autres conditions de sortie anticipée sont aussi maintenues : invalidité, décès du conjoint, surendettement, cessation d’une activité non salariale à la suite d’une liquidation judiciaireLa réforme de l’épargne retraite par le biais de la loi PER propose désormais des conditions plus avantageuses pour les travailleurs non-salariés (TNS). En effet, le Plan d’épargne retraite PER qui est né de la loi PACTE en octobre 2019, se substitue désormais à l’ancien contrat Madelin. Si la retraite de base des TNS est supportée par les organismes tels que les SSI (Sécurité sociale des [...]

Explorer les possibilités de location d'une maison à Lyon

Lyon est une belle ville située dans le sud-est de la France. Elle offre de nombreuses attractions et une vie culturelle riche. Si vous êtes à la recherche d'une maison à louer à Lyon, vous avez de la chance, car il y a beaucoup d'options.  Selon les données de l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL), le prix moyen d'une maison à louer à Lyon est de 1 050 € par mois. Cela varie cependant en (louer maison Lyon) [...]

Comment devenir un agent immobilier qualifié en France

L'immobilier est un secteur passionnant, en constante évolution et avec de nombreuses opportunités de carrière. En France, pour devenir un agent immobilier qualifié, il est essentiel de suivre une formation appropriée. La formation d'agent immobilier en France En France, pour exercer en tant qu'agent immobilier, une formation est obligatoire. La formation doit être dispensée par un organisme agréé par l'Etat, et doit (Immoforma) [...]

Connaissez-vous les principaux organismes intervenant dans la gestion SCPI ?

les SCPI s’articulent autour de plusieurs organes. Lesquels sont-ils et quels sont leurs rôles ?

 

L’Autorité des marchés financiers (AMF) : un rôle d’encadrement

L’AMF intervient sur l’ensemble du marché financier et a pour mission de réguler et de superviser. Ce, qu’il s’agisse de placements de toutes catégories (classiques, alternatifs) ou de produits d’épargne. L’AMF a vocation à protéger les investisseurs et épargnants en fixant les règles générales ainsi que les obligations et les responsabilités de la société de gestion. Il s’agit de dispositions transparentes puisque celles-ci sont portées à la connaissance du grand public afin que chacun puisse placer son argent en toute sécurité dans le placement de son choix, suivant les dispositions légales et en connaissance des risques encourus.

Notons que l’AMF met en garde les investisseurs et les épargnants sur ces risques, en particulier. Par exemple, avant tout investissement SCPI, ces derniers reçoivent le Document clé pour l’investisseur ou DCI. Celui-ci contient toutes les informations sur les risques comme mentionné, mais aussi les frais prélevés et, de manière générale, les spécificités du placement.

Le DCI est un document court. Il est rédigé en langue compréhensible par le grand public et constitue une synthèse des informations clés pour investir. C’est la société de gestion qui le fournit, de même que les conseillers en investissements financiers (CIF) ou les autres intermédiaires agréés.

 

L’ASPIM : pour fixer les règles de déontologie

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) est un organisme qui soutient les professionnels des fonds immobiliers non cotés. Elle a pour rôle de fixer les règles déontologiquesLes placements immobiliers pierre-papier rassurent investisseurs et épargnants, et les SCPI en font partie. Ce sont les sociétés civiles de placement immobilier qui sont gérées par des exploitants spécialisés et qui sont soumises à des règles de déontologie rigoureuses. En plus de leur marché réglementé, les SCPI s’articulent autour de plusieurs organes. Lesquels sont-ils et quels sont leurs [...]

L'estimation immobilière pour une décision éclairée

L'estimation immobilière pour estimer prix immobilier est un processus complexe qui peut être intimidant pour les propriétaires qui ne sont pas familiers avec les techniques et les outils utilisés pour évaluer la valeur d'une propriété. Quand il s'agit d'estimer la valeur d'une propriété, un professionnel qualifié est le mieux placé pour le faire. L'estimation immobilière est un (estimer prix immobilier est un processus complexe qui peut être intimidant pour les propriétaires qui ne sont pas familiers avec les techniques et les outils utilisés pour évaluer la valeur d'une propriété. Quand il s'agit d'estimer la valeur d'une propriété, un professionnel qualifié est le mieux placé pour le faire. L'estimation immobilière est un processus qui peut aider les propriétaires à déterminer la valeur d'une propriété et à prendre des décisions éclairées lorsqu'ils vendent ou achètent une propriété.

Un évaluateur immobilier peut aider les propriétaires à estimer la valeur de leur propriété en utilisant une variété d'outils et de méthodes. Les évaluateurs immobiliers peuvent examiner et comparer les propriétés similaires dans le voisinage pour établir une estimation de la valeur de la propriété. Ils peuvent également utiliser des données économiques et financières pour aider à établir un prix à la propriété. Les évaluateurs immobiliers peuvent également consulter des agents immobiliers, des professionnels du secteur et des spécialistes des finances pour obtenir des informations supplémentaires et de l'aide.

Evaluer le prix d'un bien

Selon une étude de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (NFAR), l'estimation immobilière est une étape importante de la vente d'une propriété. Les propriétaires qui font appel à un évaluateur immobilier qualifié peuvent bénéficier d'une estimation plus précise et plus honnête de la valeur de leur propriété. En outre, l'utilisation d'un évaluateur qualifié peut aider les propriétaires à obtenir un prix de vente plus élevé pour leur propriété.

Lorsque vous demandez une estimation immobilière sur imop.fr) [...]